Canone concordato 2018: vantaggi fiscali

Con il D.M. del 16 gennaio 2017, è stata estesa a tutti i Comuni d’Italia la possibilità di stipulare un contratto a canone concordato (o agevolato), mentre prima ciò era possibile solo nei Comuni ad alta densità abitativa.

L’esigenza di regolamentare il mercato delle locazioni era nata in un periodo in cui i proprietari avevano a disposizione immobili nei comuni fortemente abitati (ad esempio Torino, Milano, ecc.) ma le famiglie che necessitavano di un alloggio non potevano permettersi i canoni liberamente stabiliti. In questo modo si è venuto a creare uno squilibrio tra domanda e offerta immobiliare, con la conseguenza dello spostamento in periferia, che risultava poi sovrappopolata.

Il legislatore, con la L. 431/1998, ha quindi introdotto il contratto d’affitto a canone concordato, offrendo da una parte canoni calmierati che gli inquilini potessero permettersi, dall’altra vantaggi fiscali per i proprietari che accettavano di stipulare il contratto con determinati requisiti.

Ma in cosa si sostanzia il contratto a canone concordato?

  1. DURATA: il contratto non ha la durata standard stabilita dal codice civile, ossia 4 anni con possibilità di rinnovo per altri 4, ma è 3+2, cioè stipulato per tre anni con rinnovo tacito per i successivi 2.
  2. CHI PUO’ USUFRUIRNE: tutti i proprietari di immobili ad uso abitativo, per contratti standard, transitori e per studenti universitari.
  3. CANONE DI LOCAZIONE: il canone è prestabilito secondo accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini. Qualora nel proprio comune di appartenenza non sia stato stipulato un accordo, è possibile applicare quello del comune più vicino, che abbia il medesimo numero di abitanti, che invece ne sia in possesso. Solitamente gli accordi territoriali contengono delle “fasce di oscillazione” all’interno delle quali il canone può essere liberamente deciso tra le parti. Per stabilirlo si terranno comunque in considerazione determinate caratteristiche dell’immobile, come ad esempio lo stato di manutenzione, la presenza di pertinenze (ad esempio un box o una cantina), di spazi comuni, le dotazioni tecniche (quale ad esempio riscaldamento autonomo, ascensore, ecc.)

Quali sono i vantaggi per l’inquilino?

Oltre al pagamento di un canone inferiore a quello presente sul mercato, l’inquilino che stabilisce nell’immobile locato la propria abitazione principale, ha diritto ad una detrazione d’imposta di 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro, di 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma non superiore a 30.987,41 euro, nessuna detrazione se il reddito è superiore a 30.987,41. Se l’inquilino è un giovane di età compresa tra i 20 anni e 30 anni, per l’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale è prevista una detrazione pari a 991,60 euro.
Tale detrazione spetta per i primi 3 anni, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro.

Questo vantaggio vale anche per i lavoratori dipendenti che per motivi di lavoro abbiano spostato la residenza nel comune in cui si trova il luogo di lavoro, che deve essere distante almeno 100 km dalla residenza precedente.

Per gli studenti universitari, o per i familiari di cui sono a carico, è possibile usufruire di una detrazione del 19% su un importo massimo di Euro 2.633,00, se l’ateneo si trova a più di 100 km dalla residenza dello studente, in altra provincia.

La detrazione per lavoratori dipendenti e per giovani spetta anche in caso di contratto a canone libero.

Quali sono i vantaggi per il proprietario?

Il proprietario usufruisce di numerosi vantaggi fiscali. Se il contratto è stipulato senza l’applicazione della cedolare secca, quindi tassato in modo ordinario ai fini IRPEF, i vantaggi sono:

  • imposta di registro annua del 1,4% sul canone annuo, invece del 2% per i contratti a canone libero. ESEMPIO: canone annuo di Euro 5.000,00 – imposta di registro a canone libero: Euro 100,00 – imposta di registro a canone concordato: Euro 70,00
  • la base imponibile, che per un contratto a canone libero è data dal canone annuo ridotto del 5%, per i contratti a canone concordato è data dal canone annuo ridotto del 35%. Su questo viene poi calcolato l’importo dell’IRPEF in base alle aliquote vigenti. ESEMPIO: canone annuo di Euro 5.000,00, aliquota IRPEF 23% – IRPEF a canone libero: Euro 1.092,50 – IRPEF a canone concordato: Euro 747,50.
  • Nel caso di applicazione della cedolare secca, il vantaggio si sostanzia per una riduzione dell’aliquota dal 21% al 10%. ESEMPIO: canone annuo di Euro 5.000,00 – Imposta sostitutiva a canone libero: Euro 1.050,00 – Imposta sostitutiva a canone concordato: Euro 500,00.

E’ previsto inoltre che l’importo annuo dell’IMU sia ridotto del 15%.

 

N.B. Gli importi utilizzati per gli esempi relativi al canone concordato sono indicativi, andranno ricalcolati sulla base dell’importo del canone stabilito dagli accordi territoriali.

Per ulteriori informazioni o per la stipula di un contratto di locazione, non esitate a contattarmi ai recapiti indicati nella sezione contatti!

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